Referencias de inquilinos en otros países: ¿cómo funcionan?
Cómo se consulta el historial de un inquilino en Estados Unidos, Australia, Reino Unido, España y Alemania, qué reglas protegen a las dos partes y qué se puede aprender para México.
Consultar el historial de un inquilino antes de rentarle no es una idea nueva. En varios países es un paso normal del arrendamiento desde hace años, con reglas claras para proteger a las dos partes. Así funciona en cinco de ellos, y qué se puede aprender para México.
Estados Unidos: el historial de renta es un reporte más
Antes de aprobar a un inquilino, lo habitual es que el arrendador pida un reporte de evaluación: identidad, historial crediticio, antecedentes de desalojo y, cada vez más, su historial de pagos de renta. Existen burós especializados que reciben de administradores y arrendadores los pagos mensuales de sus inquilinos y los ponen a disposición de quien evalúa una solicitud.
Estos reportes están regulados por la ley federal de reportes de crédito, que da al inquilino el derecho a pedir una copia de su reporte y a disputar lo que sea incorrecto. Un detalle importante: en algunos casos los pagos puntuales también se reportan, de modo que pagar bien la renta ayuda al historial del inquilino.
Australia: bases de datos de inquilinos, con límites estrictos
En Australia operan bases de datos privadas de arrendamiento que consultan las agencias inmobiliarias. Como una mala anotación puede dejar a alguien sin vivienda, las leyes estatales les pusieron reglas. Aunque cambian de un estado a otro, en general:
- Solo se puede anotar a alguien cuando el contrato ya terminó y por causas concretas, como un adeudo mayor que su depósito o una orden de un tribunal.
- Hay que avisarle por escrito antes de anotarlo y darle un plazo para responder.
- El inquilino puede pedir una copia de lo que hay sobre él.
- Las anotaciones caducan: en Queensland, por ejemplo, deben eliminarse a los tres años.
Reino Unido: la verificación del inquilino es parte del trámite
En el Reino Unido, el arrendador o la agencia suelen encargar una verificación del prospecto antes de firmar: identidad, ingresos, empleo y una referencia de su arrendador anterior. Para el inquilino es un paso esperado del proceso, igual que entregar su identificación.
España: registros de impago del alquiler
En España existen registros privados de morosidad del alquiler, que reúnen información de propietarios, profesionales inmobiliarios, aseguradoras y sentencias judiciales. Para incluir a una persona, la deuda debe ser cierta, estar vencida y haberse reclamado antes; además, el inquilino debe haber sido avisado de que el impago podía llevarlo al registro. Por eso es común que los contratos incluyan una cláusula que lo advierte.
Alemania: la constancia del arrendador anterior
En Alemania es habitual que el nuevo arrendador pida una constancia de no adeudo de renta: una carta breve en la que el arrendador actual o anterior confirma que el inquilino pagó y no debe nada. El arrendador no está obligado a entregarla; cuando no la da, el inquilino suele presentar sus comprobantes de pago.
¿Qué tienen en común?
| Principio | ¿Qué significa? |
|---|---|
| Consentimiento o aviso | El inquilino sabe que su historial se consulta o se registra |
| Hechos, no opiniones | Se registran pagos y adeudos reales y documentados |
| Derecho a ver y corregir | El inquilino puede conocer lo que hay sobre él y disputarlo |
| Tiempo limitado | La información no se conserva para siempre |
| Lo bueno también cuenta | Pagar a tiempo construye un historial a favor |
¿Y en México?
En México, lo más parecido que ha existido es la investigación que acompaña a una póliza jurídica y las referencias que cada arrendador pide por su cuenta. Compartir entre arrendadores la experiencia con un inquilino no ha sido una práctica extendida.
SoyArrendador.com trabaja en ese espacio, con los mismos principios que funcionan en otros países:
- La consulta de un prospecto se hace con su consentimiento.
- El score de comportamiento se calcula solo con pagos y reportes de arrendamiento, nunca con datos personales protegidos.
- El inquilino puede registrarse gratis, ver lo que hay sobre él y pedir su revisión: lee cómo pedir la revisión de un reporte incorrecto.
- Los pagos puntuales también suman a su historial.
No es un buró de crédito ni una lista negra: es un historial de arrendamiento construido entre arrendadores. Lee la diferencia entre el score de comportamiento y un historial crediticio y cómo se complementa con una póliza jurídica.
Ver cómo funciona SoyArrendador.com
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (Estados Unidos): empresas de reportes de historial de renta, Cámara de Diputados, leyes federales vigentes.
- Gobierno de Nueva Gales del Sur (Australia): bases de datos de arrendamiento, Cámara de Diputados, leyes federales vigentes.
- Residential Tenancies Authority de Queensland (Australia): bases de datos de arrendamiento, Cámara de Diputados, leyes federales vigentes.
- Centro de Bienvenida de Berlín (Alemania): constancia de no adeudo de renta, Cámara de Diputados, leyes federales vigentes.
- Organización de Consumidores y Usuarios (España): cláusulas sobre registros de impago, Cámara de Diputados, leyes federales vigentes.